Garantie locaitve

Ce n’est pas une surprise. Même si l’impayé de loyers reste marginal lorsqu’on considère l’ensemble du parc locatif privé (entre 2 % et 3 % des locations, selon la Fnaim), le propriétaire doit se prémunir contre ce risque qui peut le mettre en grande difficulté. C’est notamment le cas si ses revenus locatifs lui permettent de rembourser le prêt qui a servi à l’achat du bien ou représentent un complément de retraite indispensable.

Sans oublier que la rentabilité d’un investissement locatif dépend du bon paiement des loyers par le locataire. Bien sûr, il est possible de demander une caution à ce dernier. Mais cette solution «gratuite» a ses limites. La personne qui s’engage à payer les dettes locatives peut elle-même se retrouver un jour en difficultés financières. Et l’engagement de la caution, qui doit être limité dans le temps, peut alors s’éteindre avant la fin du contrat de location.

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Caution ou assurance, il faut choisir

Quand le locataire ne paie plus, les assurances loyers impayés, dites garantie loyers impayés (GLI) ou, dans certains cas, garantie des risques locatifs (GRL), mise en place par l’État et Action logement (ancien 1 % Logement) prennent le relais. Attention, le bailleur qui souscrit une de ces assurances ne peut pas demander en même temps un cautionnement au locataire. Le cumul entre les deux garanties est interdit, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 de la loi du 6.7.89). Et dans ce cas, si sinistre il y a, la garantie ne jouera pas si l’assureur découvre qu’une caution a déjà payé.

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Argument de poids en faveur des assurances loyers impayés, du moins pour les compagnies qui les commercialisent, les primes sont intégralement déductibles des revenus locatifs bruts du propriétaire. 

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Vérifiez que votre locataire est éligible à l’assurance

Le bailleur désireux de s’assurer n’est pas dispensé des diligences élémentaires, bien au contraire. Il doit verrouiller le dossier du candidat locataire pour s’assurer de sa solvabilité, en exigeant bulletins de salaire, contrat de travail…

Attention: il lui appartient de vérifier lui-même que le locataire pour lequel il entend bénéficier de la garantie répond aux critères de solvabilité imposés par la compagnie d’assurance. Celle-ci ne vérifie rien en amont. Ce n’est que lorsque le propriétaire déclare ses impayés de loyers qu’elle s’assure de la «qualité de signature» du locataire, en exigeant notamment tous les documents que devait rassembler le bailleur à la souscription. S’il n’a pas fait ce qu’il fallait à ce moment-là, il risque de perdre le bénéfice de l’assurance, partiellement ou totalement. Autrement dit, la vérification de l’éligibilité des locataires relève de la responsabilité des bailleurs.

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GLI: Garantie de Loyers Impayés

Les contrats GLI comprennent presque toujours dans leurs garanties de base la couverture des loyers impayés au sens strict, celle des frais de procédure, des dégradations immobilières et une protection juridique. À cela s’ajoutent diverses options. Pour ce qui concerne les loyers impayés, les assurances que nous avons étudiées indemnisent les pertes pécuniaires résultant du non-paiement des loyers, des charges et des taxes récupérables, ainsi que les indemnités d’occupation dues jusqu’à la récupération des lieux. Le dépôt de garantie est déduit en fin d’indemnisation. La garantie «loyers impayés» est presque toujours plafonnée et/ou assortie d’une durée de validité.

Attention, certains contrats refusent de couvrir les loyers au-delà d’un certain montant.

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La période d’indemnisation est un élément important du contrat. La procédure pour expulser un locataire mauvais payeur dure environ quinze mois. L’assurance doit impérativement couvrir ce laps de temps.

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Le contrat d’assurance peut prévoir une extension de garantie aux «dégradations immobilières». Elle est toujours plafonnée. Elle couvre les travaux de remise en état du logement en cas de détériorations locatives (murs endommagés, parquet décollé, sanitaires ébréchés, par exemple), le plus souvent après l’application d’un coefficient de vétusté. Elle indemnise parfois les loyers perdus pendant la durée des travaux (jusqu’à quatre mois chez LCL). Attention, les détériorations doivent être constatées au départ du locataire par une comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement ou par huissier de justice. 

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Les options, payantes, ne sont pas toutes pertinentes

La plupart des compagnies d’assurance présentent des options payantes en supplément. La garantie «vacance locative», qui couvre l’inoccupation du logement entre deux locataires, est pertinente si le bien se situe dans un secteur peu tendu, où l’offre de locations est supérieure ou égale à la demande. Le tarif varie de à 0,20 % à 2,40 % du montant du loyer. Lisez bien les conditions de mise en œuvre de cette garantie avant de la souscrire, les conditions générales variant d’un contrat à l’autre. Notamment pour ce qui concerne la durée d’indemnisation, plus ou moins longue, et l’existence d’une franchise. 

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La sélection des dossiers est draconienne

Pour la GLI, les contrats garantissent les impayés lorsque les locataires répondent aux impératifs classiques de solvabilité: revenus fixes en CDI et taux d’effort (rapport entre le loyer et les revenus du locataire) de 33 % au maximum… les critères des assureurs sont sévères, leur intérêt étant que la sélection du locataire entrant limite le risque de voir le sinistre se produire… S’ils ne vérifient pas les pièces eux-mêmes, ils répondent en général immédiatement, pas mail, à la demande du bailleur qui leur présente une candidature. S’ils opèrent des vérifications, le délai de réponse est habituellement de 48 heures par mail, à condition que le dossier soit complet. 

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Attention, pour un locataire déjà en place, le bailleur doit prouver qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement depuis un certain temps avant la souscription. Ce qui n’empêche pas l’application d’un délai de carence, c’est-à-dire la période pendant laquelle la garantie n’est pas acquis.

La constitution du dossier doit respecter scrupuleusement les exigences de l’assureur: bail écrit conforme à la législation, contenant une clause résolutoire (pour obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayés), état des lieux d’entrée et de sortie, attestation multirisque habitation en vigueur au nom du locataire… 

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Il est impératif de conserver les justificatifs, tels le contrat de location, les bulletins de paie, l’avis d’imposition, la pièce d’identité, car ce n’est qu’en cas de sinistre qu’ils seront vérifiés. Si le bailleur a suivi les exigences de l’assureur, il sera couvert, même si le locataire a fait de fausses déclarations. 

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La délicate mise en jeu de l’indemnisation 

Lorsque l’impayé survient, le premier règlement de l’assureur intervient généralement au terme du troisième ou quatrième mois d’impayés d’affilée, même si l’indemnisation est rétroactive au premier jour d’impayé (sauf délai de carence). Avant ce délai, on considère en effet qu’il peut encore s’agir d’un simple incident susceptible de se régler à l’amiable. L’indemnisation sera ensuite le plus souvent trimestrielle.

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La GRL pour les locataires à faibles revenus

Pour les locataires les «moins assurables» (faibles revenus, situation précaire: CDD, intérimaires…), le bailleur peut souscrire la garantie des risques locatifs. Deux conditions sont imposées: le montant du loyer mensuel (charges comprises) ne doit pas être supérieur à 2 000 € et le taux d’effort du locataire ne doit pas excéder 50 % de l’ensemble de ses ressources. 

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La garantie des risques locatifs est distribuée par les assureurs qui ont signé une convention avec l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), l’instance qui la gère. Malheureusement, force est de constater que les dits assureurs ne se bousculent pas.

Après le départ de DAS, filiale de MMA, deux assureurs seulement sont encore présents sur le marché: la Caisse de garantie de l’immobilier (CGAIM) et la Mutuelle Alsace-Lorraine (MAL). Difficile, dans ces conditions, de parler de concurrence.

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La GRL contient trois garanties obligatoires et indissociables. Ce «contrat socle» couvre les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux. Le contrat couvre l’impayé total ou partiel(2) des loyers et charges pendant toute la durée du bail jusqu’à la date de récupération effective du logement, dans la limite de 70 000 €. Les frais de contentieux sont inclus dans le plafond. Il couvre également le coût des travaux de remise en état du logement si des détériorations ont été commises par le locataire durant sa période d’occupation, jusqu’à 7 700 € TTC (3 500 € TTC pour les meublés), après franchise égale au dépôt de garantie, 

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Comme pour la GLI, le taux de la prime d’assurance de la GRL est déterminé librement, et cela, indépendamment du profil du locataire (le tarif est unique). 

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(1) Pourcentage du montant annuel du loyer charges comprises. (2) Impayé total pendant deux mois consécutifs ou non ; impayé partiel égal à un mois de loyer sur une période de douze mois.