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Immobilier en Suisse

La Suisse est l’un des pays les plus prisés par les expatriés, et pas que pour ses chocolats. Il offre en effet une meilleure qualité de vie. Les Français, plus particulièrement, déménagent en Suisse parce que le salaire y est élevé et que la distance entre les deux pays est moindre.

 

Quant au marché immobilier, les prix y ont connu une légère diminution dernièrement, mais ils varient d’une région à l’autre. Ainsi, nous vous invitons à découvrir les informations indispensables relatives à l’achat d’un bien immobilier en Suisse.

Les conditions d’acquisition d’une propriété

Tout comme les Suisses, les ressortissants d’un pays affilié à l’UE (Union Européenne) et l’AELE (Association Européenne de Libre-Echange) titulaires d’un permis B ou C sont également autorisés à acheter une maison ou un appartement (résidence principale ou secondaire) en Suisse, sans demander aucune autorisation. Quant aux travailleurs frontaliers, ils doivent demander une autorisation cantonale spéciale, s’ils souhaitent acquérir une résidence secondaire en Suisse.

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Le financement des biens immobiliers

Dans la plupart des cantons suisses, le coût d’acquisition d’un bien immobilier est élevé. C’est pourquoi, un système de financement a été mis en place. Il s’agit d’un prêt hypothécaire accessible sous conditions. Souvent, les gens optent pour un prêt hypothécaire fournissant un amortissement très faible du capital emprunté.

 

Toutes les institutions bancaires suisses, comme UBS ou les banques cantonales, offrent des emprunts hypothécaires afin de subventionner l’achat d’un immobilier. Mais vous pouvez également recourir aux services d’un courtier, qui prendra en charge pour vous la comparaison des offres proposées par les différentes banques. Ensuite, il vous trouvera la banque proposant le meilleur taux pour financer votre projet en Suisse.

Qui peut obtenir un prêt hypothécaire ?

Avant de vous octroyer un prêt, la banque Suisse va tout d’abord vérifier dans les moindres détails votre projet immobilier en s’intéressant à son emplacement, son prix et vos fonds. A partir des informations que vous lui fournirez, la banque pourra déterminer l’importance des risques qu’elle prend en vous aidant.

Ensuite, elle va vous proposer un taux pour votre emprunt. Voici les deux éléments importants pris en compte par la banque :

  • Les fonds propres : l’établissement financier peut exiger un apport en fonds propres de 20% du prix du bien.

  • Le taux d’endettement : il s’agit du rapport entre la mensualité de votre emprunt et vos revenus.

Conseils pour l’achat d’un bien immobilier

L’achat d’un bien immobilier est une décision qui doit être bien réfléchie. Il requiert un budget important. Avant de vous lancer, vous devez donc préparer une certaine somme. Notez bien que négocier le prix d’un bien immobilier en Suisse est presque impossible. Une fois le budget déterminé, vous pouvez réfléchir à vos préférences et à vos besoins en matière de logement. Pour ce faire, notez les points essentiels obligatoires d’un côté et les éléments que vous désirez mais qui sont facultatifs de l’autre.

 

N’oubliez pas non plus de déterminer les aspects que vous n’aimez pas. En fonction de votre budget, menez une petite enquête sur le type de bien immobilier que vous pouvez obtenir. De cette façon, vos attentes seront réalistes et ne dépasseront pas vos ressources. Lors de la visite du bien, vérifiez également l’accessibilité, la présence d’écoles… à proximité. Pour la contre-visite, il serait mieux de la faire à une heure autre que celle de la première visite, pour le contrôle de l’ensoleillement par exemple. Au cas où il y aurait des travaux à faire, faites appel à un professionnel pour connaître les dépenses à prévoir.

Comment ça marche?

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Acte notarial

Toutes transactions suisses doivent obligatoirement être enregistrées par un notaire. Même s’il est choisi par l’acheteur, ce dernier doit rester neutre. Les lettres d’intention et les avant-contrats doivent être alors notariés. Votre transaction ne sera pas valide et légale sans notaire. Normalement, vous devez vous présenter en personne pour la signature, mais il vous est aussi possible de nommer un représentant légal. Pour cela, il faut une procuration établie par le notaire.

Pour commencer, vous avez à signer le contrat de vente dressé par le notaire. Cet accord stipule que le vendeur ne pourra pas vendre la propriété à une autre personne. En contrepartie, vous devez payer une avance de 10% de la valeur de la propriété en gage de garantie. Si vous êtes un non-résident et que votre permis a été refusé, votre acompte vous sera rendu et la propriété reviendra sur le marché. Mais vous devez quand même payer les frais de notaire. Après la signature du contrat de vente par les deux parties, le notaire le déposera au registre foncier du canton. Ensuite, vous devez payer les 90% restants auprès du notaire. Ce dernier gardera l’argent jusqu’à la finalisation de la transaction. Suite à l’enregistrement de l’acte, le titre de propriété va changer et le notaire transférera l’argent au vendeur. Vous allez recevoir un extrait mis à jour du registre foncier confirmant que vous êtes le propriétaire légal. Si tout est en règle, la procédure dure 16 jours environ. En plus de la valeur du bien immobilier, vous avez à payer les frais d’enregistrement des actes, les frais de notaire et les droits de cession immobilière.

Quels sont les prix en Suisse?

A partir de plus d'un million de biens immobiliers, le calculateur de prix vous permet de déterminer une valeur approximative du bien immobilier aussi fondée et précise que possible.

Fonds propres et capacité d’emprunt

Fonds propres

L’un des points les plus importants concerne les fonds propres. Lorsque l’on souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale en Suisse, il faut apporter au minimum 20% du prix d’achat (aussi appelé « apport personnel » dans d’autres pays). Sans cela, impossible d’acquérir un appartement ou une maison, même si vos revenus vous le permettent. C’est une règle appliquée par toutes les banques et dans tous les cantons.

Une contrainte supplémentaire s’ajoute : au minimum 10% de ces fonds doivent provenir de vos liquidités (« cash ») : épargne, 3e pilier , assurance-vie, donation... Les 10% restants peuvent provenir soit de vos liquidités, soit de votre 2e pilier (aussi appelé « LPP »).

Notaire

En plus des 20% de fonds propres, il faudra également prévoir dans votre budget, les frais d’acte d’achat et de cédule (appelés « Frais de notaire » en France, par exemple). Ils varient selon l’étude de notaire et le canton .Ils ne peuvent pas être financés par la banque, ni provenir de votre 2e pilier et doivent être pris en charge avec vos liquidités.

Conseils

Revenu et capacité d’emprunt

En plus des fonds propres, il faut également vérifier votre capacité d’emprunt. L’objectif étant de déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter pour que vos revenus vous permettent d’assurer la charge hypothécaire dans le futur. Cette étape vous permettra aussi d’affiner vos recherches en ciblant les biens qui correspondent à votre budget.

Dans la majorité des banques en Suisse, les charges liées à l’acquisition (amortissement de l’hypothèque, frais d’entretien...) ne doivent pas dépasser 33% de votre revenu brut annuel.

Par exemple, pour un bien dont le prix d’achat est de CHF 1'000'000.-, votre revenu doit être d’au minimum CHF 180'000.-.

Si vous avez d’autres charges, telles qu’un leasing voiture, vous devrez également en tenir compte dans votre calcul.

Qu'est ce que la valeur locative?

Un souci d’égalité

La fiscalité suisse impose le revenu global qui comprend le rendement des biens immobiliers. Les bailleurs doivent ainsi déclarer les loyers perçus. Par souci d’égalité envers eux et envers les locataires, dont le loyer ne peut pas être déduit des impôts, les propriétaires sont soumis à un impôt sur la valeur locative.

 

Un revenu fictif

La valeur locative est un revenu fictif correspondant au loyer qu’il serait possible d’obtenir en cas de mise en location du bien immobilier.

Cet impôt concerne les propriétaires dès l’instant où ils résident dans leur logement ou s’ils l’ont volontairement laissé à disposition pour leur usage personnel. Si l’emménagement a eu lieu en cours d’année, le calcul sera effectué au prorata du nombre de jours.

Le calcul de la valeur locative se base sur le principe du loyer comparable avec un bien identique situé sur la même zone géographique. Cependant, comme il peut être difficile de trouver un bien comparable, des critères tels que le niveau des loyers de la commune, l’âge et l’état du bâtiment, l’aménagement, le nombre de pièces, la surface ou les installations supplémentaires sont pris en compte. Ces calculs peuvent différer en fonction du canton.

 

Des déductions en contrepartie

En contrepartie de l’impôt sur la valeur locative, les propriétaires peuvent déduire de leur revenu imposable les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien de leur(s) propriété(s). Ce procédé n’encourage pas le remboursement de l’hypothèque et c’est pourquoi le taux d’endettement des ménages suisses est aussi élevé, ce qui représente un risque en cas de hausse des taux d’intérêt.

C’est notamment pour cette raison que plusieurs tentatives d’abolition ont été menées, sans succès jusqu’à présent. En effet, l’abandon de l’impôt sur la valeur locative devrait logiquement s’accompagner de la suppression des déductions de frais liés à l’hypothèque et à l’entretien, ce qui provoque un certain frein. Affaire à suivre…

Attention: Acheter un bien immobilier en Suisse n'est pas une décision à prendre à la légère. Nous vous conseillons vivement de prendre contact avec un professionel.