Me David Dana, avocat au barreau de Paris et fondateur du cabinet Dana Avocats, répond aux questions de Web Frontalier. Il explique comment les clauses du prêt organisent le mécanisme de change et font supporter à l'emprunteur le risque de perte financière lié à l'évolution du franc suisse.
Prêt immobilier souscrit en francs suisses ? Le cabinet Dana Avocats vous aide à évaluer votre situation.
Web Frontalier : Un prêt en francs suisses expose-t-il l'emprunteur à un risque de change, même s'il perçoit son salaire en CHF ?
Me Dana : Oui, lorsqu'il finance un bien immobilier acheté en euros, percevoir un salaire en francs suisses ne suffit pas à supprimer le risque de change.
Ces prêts étaient présentés comme une formule adaptée aux frontaliers : la concordance entre la devise des revenus et celle de la dette était censée les mettre à l'abri de ce risque, tout en leur permettant de bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas et de mensualités plus légères qu'avec un prêt en euros.
Pourtant, plusieurs monnaies interviennent dans l'opération : le bien immobilier est acheté en euros, tandis que la dette est exprimée en francs suisses. Les fonds prêtés en CHF sont convertis en euros pour payer le vendeur. Les échéances peuvent ensuite être réglées directement avec le salaire suisse, sans opération de change.
Cette absence de conversion lors du paiement des échéances ne fait pas disparaître le risque. Si le franc suisse s'apprécie face à l'euro, la contre-valeur en euros du capital restant dû augmente. Ce décalage peut notamment se concrétiser lors de la revente du bien : le prix est encaissé en euros, alors que la dette doit être remboursée en francs suisses.
C'est ce que j'expliquais dans un précédent entretien consacré aux arrêts du 9 juillet 2025.
Regarder sur YouTubeWeb Frontalier : Quel est le mécanisme financier à comprendre ?
Me Dana : Un montant en francs suisses ne correspond à un montant en euros qu'en fonction d'un taux de change donné. Lorsque l'offre indique un capital de 498 000 CHF et sa contre-valeur en euros, cette équivalence correspond au cours retenu pour le calcul ; elle ne garantit pas la somme en euros qu'il faudra mobiliser pour rembourser le prêt.
Pendant toute la durée du crédit, le cours du franc suisse peut varier. À capital identique en CHF, sa contre-valeur en euros augmente lorsque le franc suisse s'apprécie face à l'euro. Si le contrat ne prévoit aucun plafonnement du risque de change, cette hausse n'est pas contractuellement limitée.
L'enjeu de transparence se situe ici : l'emprunteur devait pouvoir comprendre, avant de signer, que la contre-valeur en euros de sa dette pouvait augmenter fortement, malgré le paiement régulier de ses échéances et la perception d'un salaire en francs suisses.
La simple mention d'un taux de change ou d'une contre-valeur en euros ne suffit pas à expliquer ce mécanisme et ses conséquences financières.
Web Frontalier : Quelles clauses révèlent un mécanisme de change ?
Me Dana : Plusieurs clauses, lues ensemble, permettent d'en comprendre le fonctionnement. Il faut rechercher notamment :
- les clauses fixant le montant du capital et la devise dans laquelle la dette est exprimée ;
- les modalités de mise à disposition des fonds, notamment la conversion du capital en euros et le cours appliqué ;
- les modalités de paiement des échéances et de remboursement du capital en francs suisses ;
- les stipulations relatives au risque de change et à la personne qui en supporte les conséquences.
Chez Dana Avocats, nous analysons l'offre, ses conditions générales et ses annexes comme un ensemble. C'est l'articulation de ces clauses qui permet d'identifier le mécanisme de change, puis d'apprécier si l'emprunteur disposait des informations nécessaires pour en mesurer la portée.
Web Frontalier : Le prêt in fine adossé à un troisième pilier ou à une assurance-vie est-il particulièrement risqué ?
Me Dana : Il présente une difficulté particulière : le capital n'est pas remboursé progressivement, mais en une seule fois à la fin du prêt. Pendant sa durée, les échéances du crédit couvrent les intérêts, auxquels peuvent s'ajouter l'assurance et des versements sur le placement destiné au remboursement final.
Le capital restant dû en CHF demeure donc inchangé, sauf remboursement partiel. L'évolution du change porte ainsi sur la totalité du capital encore dû.
Il faut aussi examiner la devise et la valeur du placement auquel le prêt est adossé. Si le placement est en euros et la dette en francs suisses, une appréciation du franc peut creuser l'écart entre l'épargne disponible et le montant nécessaire au remboursement. Si le placement est en CHF, il faut vérifier les sommes effectivement disponibles au terme : l'adossement ne garantit pas, à lui seul, que le capital pourra être intégralement remboursé.
J'en détaille les conséquences dans un entretien consacré au calcul de la perte de change des prêts in fine et amortissables.
Web Frontalier : Une notice sur le risque de change informe-t-elle toujours correctement l'emprunteur ?
Me Dana : Non. La présence d'une notice ou d'une annexe ne suffit pas à établir que l'information était claire et suffisante. Il faut examiner son contenu et vérifier qu'elle a été communiquée avant la conclusion du contrat.
Cette information doit permettre de comprendre les conséquences d'une dépréciation importante de l'euro face au franc suisse, notamment sur la contre-valeur en euros du capital à rembourser, pendant toute la durée du prêt.
Il faut notamment vérifier si la notice comporte des simulations ou des exemples chiffrés, quels scénarios ils illustrent et quelles conséquences ils rendent visibles. Des simulations limitées à de faibles variations du cours ne permettent pas nécessairement de mesurer l'ampleur du risque encouru.
Chaque notice doit donc être analysée avec les autres documents contractuels et précontractuels. Vous pouvez nous transmettre la vôtre pour un premier examen de votre situation et des possibilités de contestation.
Web Frontalier : Les documents reçus pendant la vie du prêt permettent-ils de prendre connaissance du caractère abusif des clauses ?
Me Dana : Pas à eux seuls. Il faut distinguer l'information sur l'évolution du prêt de la connaissance du caractère éventuellement abusif d'une clause.
La transparence du contrat s'apprécie au moment de sa conclusion. C'est avant de signer que l'emprunteur devait être mis en mesure de comprendre le mécanisme de change et ses conséquences possibles sur toute la durée du crédit. Une information communiquée ultérieurement ne remédie pas rétroactivement à une insuffisance de l'information initiale.
Les tableaux d'amortissement, relevés annuels et avis d'échéance indiquent généralement les sommes payées et le capital restant dû en francs suisses, parfois accompagné de sa contre-valeur en euros à une date donnée. Ces indications ne suffisent pas, par elles-mêmes, à expliquer la répartition du risque de change ni à révéler le caractère éventuellement abusif des clauses.
Constater une hausse de sa dette en euros ne signifie donc pas nécessairement savoir qu'une clause peut être contestée en justice. Le contenu précis des documents et des échanges avec la banque doit être examiné.
Web Frontalier : Comment estimer le gain potentiel en cas d'annulation ?
Me Dana : Le formulaire de Dana Avocats permet de présenter votre prêt et d'obtenir une première estimation indicative du gain ou de l'économie envisageable si l'annulation est prononcée.
Cette estimation repose sur les informations que vous déclarez. Elle doit être complétée par l'examen du contrat et des opérations réalisées : elle ne préjuge ni de la possibilité d'obtenir l'annulation ni de l'issue d'une procédure.