Combien un prêt en francs suisses a-t-il réellement coûté ? Que représente aujourd'hui le capital restant dû ? Quel gain une annulation pourrait-elle procurer ? Ces trois questions appellent des calculs différents.
Prêt immobilier souscrit en francs suisses ? Le cabinet Dana Avocats vous aide à évaluer votre situation.
Me Dana, fondateur du cabinet Dana Avocats, répond aux questions de Web Frontalier et explique comment les distinguer pour un prêt in fine comme pour un prêt amortissable.
Web Frontalier — Qu'est-ce qu'une perte de change ?
Me Dana — La perte de change est la perte de valeur ou le surcoût résultant d'une évolution défavorable du taux de change entre deux devises.
Dans le cadre du taux EUR/CHF, lorsque l'euro se déprécie face au franc suisse, une même somme en CHF représente davantage d'euros.
L'emprunteur rembourse alors des francs suisses dont la contre-valeur en euros est supérieure à celle qu'ils avaient lors du déblocage des fonds.
Web Frontalier — Pouvez-vous illustrer le mécanisme avec un exemple simple ?
Me Dana — Prenons un capital de 498 000 CHF, converti initialement au taux de 1 € = 1,66 CHF. L'emprunteur a reçu ainsi 300 000 € lors de la mise à disposition des fonds le jour de l'acquisition immobilière.
Si 1 € vaut ensuite 0,93 CHF au lieu de 1,66 CHF, 498 000 CHF représentent 535 483,87 €.
À montant constant en francs suisses, la contre-valeur en euros du capital a ainsi augmenté de 235 483,87 €, soit environ 78,5 %, sous le seul effet de l'évolution du taux de change.
Web Frontalier — Quelle est la particularité du prêt in fine face au risque de change ?
Me Dana — Dans un prêt in fine, souvent adossé à un 3e pilier, le capital est remboursable en une seule fois au terme convenu. Pendant la durée du prêt, les paiements périodiques servent uniquement à régler les intérêts, sans amortir le capital.
Si le prêt a été conclu au cours de 1,66 CHF pour 1 € en 2007, la dette demeure de 498 000 CHF pendant la durée du prêt. Si, à l'échéance finale, l'euro ne vaut plus que 0,93 CHF, la contre-valeur en euros sera de 535 483,87 €.
| Capital restant dû | Valeur au cours initial de 1,66 | Valeur au cours de 0,93 | Écart de valorisation |
|---|---|---|---|
| 498 000 CHF | 300 000 € | 535 483,87 € | + 235 483,87 € |
498 000 CHF
- Valeur au cours initial de 1,66
- 300 000 €
- Valeur au cours de 0,93
- 535 483,87 €
- Écart de valorisation
- + 235 483,87 €
Web Frontalier — Comment faut-il raisonner pour un prêt amortissable ?
Me Dana — Dans un prêt amortissable, les échéances comprennent une part de capital et des intérêts.
La prise en compte de l'amortissement confirme les conséquences concrètes du risque de change sur les obligations financières des emprunteurs.
Il faut alors suivre l'évolution de la contre-valeur en euros du capital restant dû, échéance par échéance, au cours de change en vigueur à la date de chacune.
Web Frontalier — Le capital restant dû diminue-t-il malgré la perte de change ?
Me Dana — Dans un prêt amortissable, les remboursements réduisent progressivement le capital restant dû en francs suisses. Mais l'appréciation du franc suisse augmente la valeur en euros du capital restant dû. La perte de change peut ainsi absorber tout ou partie de l'effet des remboursements, voire entraîner une hausse de la dette exprimée en euros.
Voici, à titre d'illustration, l'évolution d'un prêt de 400 000 CHF souscrit en 2007 au cours de 1,656 CHF pour 1 €, avec des montants arrondis (capital restant dû à la dizaine de milliers de francs suisses, contre-valeurs au millier d'euros) et un seul cours de change par année (et non mensuel ou trimestriel) pour faciliter la lecture :
| Année | Capital restant dû en CHF | Contre-valeur en euros | Taux de change : 1 € = |
|---|---|---|---|
| 2007 | 400 000 CHF | 242 000 € | 1,656 CHF |
| 2008 | 390 000 CHF | 250 000 € | 1,559 CHF |
| 2009 | 380 000 CHF | 251 000 € | 1,511 CHF |
| 2010 | 370 000 CHF | 285 000 € | 1,300 CHF |
| 2011 | 350 000 CHF | 284 000 € | 1,233 CHF |
| 2012 | 340 000 CHF | 282 000 € | 1,207 CHF |
| 2013 | 330 000 CHF | 270 000 € | 1,221 CHF |
| 2014 | 320 000 CHF | 266 000 € | 1,201 CHF |
| 2015 | 300 000 CHF | 277 000 € | 1,083 CHF |
| 2016 | 290 000 CHF | 270 000 € | 1,073 CHF |
| 2017 | 270 000 CHF | 231 000 € | 1,167 CHF |
| 2018 | 260 000 CHF | 231 000 € | 1,125 CHF |
| 2019 | 240 000 CHF | 219 000 € | 1,098 CHF |
| 2020 | 220 000 CHF | 204 000 € | 1,077 CHF |
| 2021 | 200 000 CHF | 192 000 € | 1,042 CHF |
| 2022 | 190 000 CHF | 193 000 € | 0,986 CHF |
| 2023 | 170 000 CHF | 179 000 € | 0,949 CHF |
| 2024 | 150 000 CHF | 160 000 € | 0,938 CHF |
| 2025 | 130 000 CHF | 139 000 € | 0,935 CHF |
| 2026 | 120 000 CHF | 127 000 € | 0,944 CHF |
2007
- Capital restant dû en CHF
- 400 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 242 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,656 CHF
2008
- Capital restant dû en CHF
- 390 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 250 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,559 CHF
2009
- Capital restant dû en CHF
- 380 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 251 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,511 CHF
2010
- Capital restant dû en CHF
- 370 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 285 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,300 CHF
2011
- Capital restant dû en CHF
- 350 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 284 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,233 CHF
2012
- Capital restant dû en CHF
- 340 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 282 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,207 CHF
2013
- Capital restant dû en CHF
- 330 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 270 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,221 CHF
2014
- Capital restant dû en CHF
- 320 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 266 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,201 CHF
2015
- Capital restant dû en CHF
- 300 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 277 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,083 CHF
2016
- Capital restant dû en CHF
- 290 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 270 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,073 CHF
2017
- Capital restant dû en CHF
- 270 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 231 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,167 CHF
2018
- Capital restant dû en CHF
- 260 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 231 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,125 CHF
2019
- Capital restant dû en CHF
- 240 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 219 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,098 CHF
2020
- Capital restant dû en CHF
- 220 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 204 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,077 CHF
2021
- Capital restant dû en CHF
- 200 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 192 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 1,042 CHF
2022
- Capital restant dû en CHF
- 190 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 193 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 0,986 CHF
2023
- Capital restant dû en CHF
- 170 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 179 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 0,949 CHF
2024
- Capital restant dû en CHF
- 150 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 160 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 0,938 CHF
2025
- Capital restant dû en CHF
- 130 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 139 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 0,935 CHF
2026
- Capital restant dû en CHF
- 120 000 CHF
- Contre-valeur en euros
- 127 000 €
- Taux de change : 1 € =
- 0,944 CHF
Web Frontalier — Comment lire concrètement ce tableau ?
Me Dana — Le capital restant dû diminue en CHF, mais l'évolution défavorable du change augmente sa valeur en euros.
L'amortissement du prêt n'a pas neutralisé cet effet. Pendant plusieurs années, la réduction du capital a été plus que compensée par l'appréciation du franc suisse, de sorte que la contre-valeur en euros du capital restant dû s'est accrue alors même que les emprunteurs remboursaient le prêt.
Ainsi, à chacun des points annuels de 2008 à 2016, la contre-valeur en euros du capital restant dû a excédé le montant des fonds mis à la disposition des emprunteurs, soit environ 242 000 euros : pendant neuf ans, les remboursements n'ont pas ramené la dette, exprimée en euros, sous la somme empruntée.
Elle a atteint son maximum en 2010 : le capital restant dû, de 370 000 francs suisses, représentait alors environ 285 000 euros au cours de 1,30, soit 43 000 euros de plus que les fonds reçus, alors que les emprunteurs avaient déjà remboursé 30 000 francs suisses de capital. En 2011, après 50 000 francs suisses d'amortissement, il en représentait encore 284 000 euros.
La dépréciation de l'euro avait ainsi plus que neutralisé, en contre-valeur en euros, la diminution du capital résultant de l'amortissement.
En 2015, après l'abandon par la Banque nationale suisse, le 15 janvier, du cours plancher de 1,20 franc pour un euro, cette contre-valeur s'établit encore à 277 000 euros, à peine moins qu'en 2011, en dépit du remboursement de 50 000 francs suisses supplémentaires.
Malgré les remboursements, l'emprunteur a donc dû, pendant des années, une somme en euros supérieure à celle qu'il avait reçue.
Ce n'est qu'en 2017, après dix ans de remboursement, que la contre-valeur du capital restant dû redescend sous le montant emprunté, alors que, dans un prêt en euros, le capital restant dû diminue dès la première échéance d'amortissement. En 2026 encore, les 120 000 francs suisses restant dus représentent environ 127 000 euros, contre 72 000 euros au cours initial : le change renchérit toujours d'environ 55 000 euros le capital qui reste à rembourser.
Chez Dana Avocats, nous chiffrons précisément le coût de la perte de change : nous reconstituons, à partir des pièces du dossier, les déblocages, les paiements et les cours applicables. Prêt en francs suisses : estimer votre gain potentiel - DANA Avocats.
Web Frontalier — Le calcul reste-t-il pertinent lorsque les échéances ont été payées avec un salaire en CHF ?
Me Dana — Lorsqu'un emprunteur règle ses échéances directement avec ses revenus en francs suisses, il n'a pas à acheter des CHF avec des euros au cours du jour.
L'absence de conversion lors du paiement ne supprime toutefois pas l'effet du change. Lorsque l'euro se déprécie face au franc suisse, les francs consacrés au remboursement représentent une valeur en euros supérieure à celle qu'ils avaient lors de la mise à disposition du prêt.
Le mécanisme peut se résumer ainsi, avec les cours retenus dans cet exemple :
- En valeur nominale : 1 000 CHF restent 1 000 CHF, au déblocage comme au remboursement.
- En contre-valeur en euros : ces 1 000 CHF représentaient environ 602 € au cours de 1,66 CHF pour un euro. Au cours de 0,93 CHF pour un euro, ils représentent environ 1 075 €.
- L'écart lié au change atteint donc 473 €, soit une augmentation d'environ 78,5 % de la somme en euros nécessaire pour rembourser les mêmes 1 000 CHF.
La dette n'a pas augmenté en francs suisses, mais son remboursement représente une valeur en euros nettement supérieure. L'amortissement réduit le nombre de francs restant dus ; il ne supprime pas cet effet du change.
Web Frontalier — L'annulation du prêt permet-elle de neutraliser la perte de change ?
Me Dana — Oui, lorsque l'anéantissement du contrat s'accompagne de restitutions en euros selon les modalités validées par la Cour de cassation le 12 juillet 2023, n° 22-17.030 :
- L'emprunteur restitue le capital reçu, valorisé en euros au cours applicable lors de sa mise à disposition, sans supporter l'appréciation ultérieure du franc suisse sur ce capital.
- La banque restitue les sommes qu'elle a perçues en exécution du prêt, chacune étant valorisée en euros au cours applicable à la date de son paiement.
Ce mécanisme neutralise l'effet du change dans les comptes de restitution : les remboursements passés sont retenus à leur valeur en euros aux dates des versements, tandis que le capital initial à restituer n'est pas réévalué au cours actuel.
Cela ne signifie pas que l'emprunteur n'aura plus aucune somme à régler. Après compensation des restitutions réciproques, un solde peut rester dû à la banque. Mais ce solde remplace la dette contractuelle en CHF et peut être nettement inférieur à sa contre-valeur actuelle en euros.
Exemple 1 (hypothèse distincte du tableau précédent) :
| Éléments du calcul | Montant |
|---|---|
| Capital initial à restituer par l’emprunteur, en euros (capital reçu initialement) | 300 000 € |
| Paiements à restituer par la banque (capital, intérêts et frais perçus par elle) | 260 000 € |
| Solde à restituer par l’emprunteur après compensation | 40 000 € |
| Contre-valeur actuelle du capital restant dû (CRD) en 2026 | 210 000 € |
| Économie indicative sur le solde à régler | 170 000 € |
Capital initial à restituer par l’emprunteur, en euros (capital reçu initialement)
- Montant
- 300 000 €
Paiements à restituer par la banque (capital, intérêts et frais perçus par elle)
- Montant
- 260 000 €
Solde à restituer par l’emprunteur après compensation
- Montant
- 40 000 €
Contre-valeur actuelle du capital restant dû (CRD) en 2026
- Montant
- 210 000 €
Économie indicative sur le solde à régler
- Montant
- 170 000 €
Dans cette hypothèse, la dette contractuelle de l'emprunteur est remplacée par un solde de restitution de 40 000 €. L'économie de 170 000 € correspond à la différence avec la contre-valeur actuelle du capital restant dû de 210 000 €.
Exemple 2 :
| Éléments du calcul | Montant |
|---|---|
| Capital initial à restituer par l’emprunteur, en euros | 300 000 € |
| Paiements à restituer par la banque (capital, intérêts et frais perçus par elle) | 410 000 € |
| Solde à restituer par la banque après compensation | 110 000 € |
| Contre-valeur actuelle du capital restant dû (CRD) en 2026 | 100 000 € |
| Gain indicatif (économie du CRD et restitution par la banque du trop-perçu) | 210 000 € |
Capital initial à restituer par l’emprunteur, en euros
- Montant
- 300 000 €
Paiements à restituer par la banque (capital, intérêts et frais perçus par elle)
- Montant
- 410 000 €
Solde à restituer par la banque après compensation
- Montant
- 110 000 €
Contre-valeur actuelle du capital restant dû (CRD) en 2026
- Montant
- 100 000 €
Gain indicatif (économie du CRD et restitution par la banque du trop-perçu)
- Montant
- 210 000 €
Dans cette hypothèse, l'emprunteur devient créancier à l'égard de la banque de 110 000 euros au lieu d'être débiteur de 100 000 euros. Son gain est ainsi de 210 000 euros.
Web Frontalier — Comment sont traitées les primes d'assurance emprunteur ?
Me Dana — Les primes d'assurance ne sont pas restituables par la banque. Par un arrêt du 11 mars 2026 (n° 24-21.018), la Cour de cassation a écarté la restitution, par la banque, de primes dont elle n'était pas créancière, celles-ci étant dues à l'assureur. Dans ce dossier, que nous avons suivi chez Dana Avocats avec l'intervention d'un avocat aux Conseils, la cassation, limitée à ce seul point, a laissé subsister l'annulation des prêts.
Il faut également éviter de compter deux fois le même effet du change. L'arrêt du 17 septembre 2025, n° 23-23.629, rappelle qu'une indemnisation supplémentaire ne peut réparer un préjudice financier déjà neutralisé par les restitutions ordonnées.
Web Frontalier — Comment Dana Avocats établit-il le chiffrage d'un dossier ?
Me Dana — Nous avons mis en place un simulateur sur le site Dana Avocats, qui permet de calculer une première estimation indicative du gain envisageable en cas d'annulation du prêt : Prêt en francs suisses : estimer votre gain potentiel - DANA Avocats.
Un chiffrage précis sera ensuite réalisé dans le cadre de la procédure et nécessitera l'analyse du tableau d'amortissement réel actualisé.
Web Frontalier — Comment faire analyser son prêt par Dana Avocats ?
Me Dana — Les emprunteurs peuvent nous transmettre leur prêt en CHF, amortissable ou in fine, encore en cours ou déjà soldé. Chez Dana Avocats, nous examinons le contrat, les documents remis à la souscription et les flux financiers pour apprécier les demandes envisageables et leurs conséquences.
Le formulaire Dana Avocats permet de présenter votre prêt et d'obtenir une première estimation indicative du gain ou de l'économie envisageable en cas d'annulation.
Prêt en francs suisses : estimer votre gain potentiel - DANA Avocats
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Cet entretien présente une information générale. Les exemples et les calculs sont arrondis.
Références
Cour de cassation, 1re civ., 12 juillet 2023, n° 22-17.030 : restitutions après anéantissement d'un prêt en devises et valorisation en euros des sommes reçues et payées.
Consulter la source en ligne
Cour de cassation, 1re civ., 17 septembre 2025, n° 23-23.629 : incidence des restitutions sur la réparation du préjudice financier lié au change.
Consulter la source en ligne
Cour de cassation, 1re civ., 11 mars 2026, n° 24-21.018 : restitution des primes d'assurance, cassation partielle sans renvoi.
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Les exemples chiffrés ont été construits pour cet article. Ils ne décrivent aucun dossier individuel et ne reposent sur aucune hypothèse de cours moyen.